アパート経営の第一のポイントは｢土地の診断｣を誤らないことです。その土地にアパートが建てられるかどうかは当たり前として，｢そこに建てた場合，入居者が集まるか｣｢どんなタイプの賃貸住宅を建てれば経営効率が高くなるか｣といった，一種のマーケティングを行う必要があります。その上で，都市計画法や建築基準法などの条件，近隣への影響などともにらみあわせて，その土地を最大限に活用できるプランを固めていくわけです。

　ポイントになるのは，将来の変化なども十分に読み取り，その土地の条件に見合ったアパートは何か，単身者向けか，学生向きか，ファミリータイプかなどを見極めることです。一般の方々にとって，これら市場調査や敷地条件のチェックなどは大変な作業のように思われるでしょうが，プロの建築業者に任せれば安心です｡

入居者は｢便利で快適な暮らし｣を求めています。ですから，次のような土地をお持ちの方は条件に恵まれているといえます。

通勤･通学に３０分〜４０分圏内。

最寄の駅から徒歩１０分前後以内。

近くに幼稚園、小･中学校、商店街，官公庁，郵便局，金融機関など生活利便施設がある。

単身者向けでは，コンビニエンスストアー，食堂，コインランドリ―，本屋などがある。

日照，通風がよく，騒音，悪臭などの公害が少ない土地。ファミリー向けででは，緑地･公園などがある閑静な土地。

以上が，アパート経営に適した土地の条件ですが，もちろん，すべてを満たしている必要はありません。イメージの良い土地は駅からバス便であっても人気がありますし、郊外で足の便に少々難のある土地でも，駐車設備をつけ，家賃に魅力を持たせて呼びこむ方法もあります。騒音があっても，便利な土地であれば，建て方を工夫し，単身者向けに利用できるでしょう。それから，通勤･通学に３０分〜４０分圏内というのは，何も都心部への時間距離とは限りません。最近は、郊外に大学や企業が移転してきていますから、都心から離れた地域でも、又、駅から徒歩１５分圏以上のところでも，十分に経営が成り立つのです。

　現在、建っているアパートの平均的な敷地面積は、東京地区で１７０�u〜２００�u程度，大阪地区では２５０�u前後，地方ではもう少し広くなっています。経営規模は東京地区で８戸前後、大阪地区では１０戸前後が中心です。したがって、経営に必要な土地面積は、建ぺい率とか容積率などの建築条件にもよりますが、１６５�u（５０坪）あたりがひとつのボーダーラインといえます。しかし，狭い土地であっても一戸建て貸家や１棟２戸以上の賃貸住宅にする方法があります。土地の形は、東西に長い整形の土地が理想的ですが、条件の悪い土地でも、建て方を工夫すれば活用できます。不整形の土地は，建築上の有効面積は若干狭くなりますが，その分余った土地に植樹したり，カーポートを設けたりすることによって，評価を高めているアパートが数多く見られます。