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アパート経営を始めるにあたって

コンテンツ「1.アパート経営の収入と支出 2.高収入を得るために 3.収支計画表の見方

固定資産税や相続税などの節税対策,自宅併用にして自宅の建築費に充てるため、修繕維持費のアップや入居率の低下により建て替える必要があるためなど,種々の理由でアパートを建てようと考えている方は多いことと思います。どのような理由からでもいざ「経営」を始めるとなると,うまく採算が取れるかどうかがとても重要なポイントとなります。

 いわゆるバブル時代には,とにかく相続税対策だからと採算を度外視したアパート経営を始める例が見受けられましたが,崩壊後の今日では赤字を埋めるのに四苦八苦されているようです。つまり,アパート経営を行っていくにあたって、毎年どれくらいの収益をあげられるか,どんな経費がどれぐらい必要なのかなど,明確なビジョンが必要なのです。住宅メーカーなどに「収支計画表」を作成してもらい、判断するようにしましょう。この「収支計画表」には大きく分けて「収入」と「支出」の2つのポイントがあります。

1.アパート経営の収入と支出

アパート経営において入ってくるお金を総じて「現金収入」といいますが,この中には税金計算の上で収入金額となるものとならないものがあります。

表1のように現金収入のすべてが収入金額となり,所得税が課税されるわけではありません。このうち「保証金・敷金のうち返還を要する部分の金額」は,入居者が賃貸借契約を解除(退室)すれば返還義務が生じますが、次の入居者が賃貸借契約を締結すれば再度収入になるため,空室となる期間がなければ実質的な返還義務は生じないことになります。又,通常この金額は家賃の何ヶ月分と定めることが多いため,新たな入居者の家賃を前入居者の家賃より高く設定すれば,ここにも現金収入が増えることになります。

 一方、支出についてもいろいろなものがありますが、税金計算の上で必要経費になるものとならないものがあります。又、必要経費となるものでも、支出したその年で全額必要経費となるものと一定の金額が毎年必要経費となるものがあります。(表2参照)

節税対策として行うなど特別な場合を除いて,アパート経営の採算性のポイントは,税法上の収入金額や必要経費ではなく,「現金収入−支出」がプラスとなるか否かです。プラスにならなければアパートを経営する意味がないともいえます。節税対策として行う場合でも,極端なマイナスになると,結果的に財産を減らしてしまうケースも考えられますので,綿密な計画が必要となります。ただし、「現金収入−支出」がマイナスでも、結果的にお金が残る場合があります。これは、サラリーマン(給与所得者)又は,個人事業者(事業所得者)であるがアパート経営を行っている場合で所得税法上の「収入金額−必要経費」のマイナス金額がその他の所得と損益通算(不動産所得,事業所得,山林所得又は譲渡所得のマイナスを他のプラスと相殺すること)され,所得税が還付となったり,住民税・国民健康保険料が安くなる場合です。

また,アパート経営を始めてから数年は「収入金額−必要経費≦0」となるケースが多く見られます。この場合,所得税,住民税が累進課税であることから,アパート経営が節税効果を発揮し,結果的に採算が合う場合もありますので,この部分も現金収入と考えて収支計画を立てる必要があるでしょう。

2.高収入を得るために

アパート経営で高収入を得るためには,「現金収入−支出」をできるだけ大きくすることが必要ですが,具体的にはどのようにすればよいのでしょうか。

(1)家賃の設定

家賃を設定する場合、まずアパートの管理を不動産会社に委託するかどうかで変わってきます。委託した場合、家賃収入は管理会社が保証してくれるわけですから,家賃設定は管理会社の提示する金額(交渉可能)となります。このとき、管理契約の形態にもよりますが敷金は管理会社が預かり、礼金や更新料も管理会社の収入となりますので、オーナーの現金収入は保証家賃のみとなる場合がほとんどです。しかし、そのぶん空室ができても満室時の家賃収入は保証されます。煩わしい入居者の斡旋業務、手続きなども管理会社が代行するので、アパート経営をサイドビジネスとして行う方や経験のない方には良い方法といえるでしょう。

管理を委託しない場合、つまり自分で運営する場合ですが、このときも入居者の斡旋業務は管理会社または不動産業者に依頼することが多いため,家賃設定に関しては専門家の意見に耳を傾ける必要があります。間取や駅からの所要時間などによる家賃の相場がありますので,あまりにも高すぎると,空室ができ,かえって収入を減らしてしまう場合があるからです。また、不動産管理会社を契約上の貸主として家賃の回収代行業務のみを依頼することも可能です。これは入居者にオーナーの名前や住所を知られないため,直接クレームなどを受けることもなく安心ですので,利用することをお勧めします。

(2)敷金,保証金,礼金,更新料

敷金,保証金,礼金,更新料などは,地域ごとに呼び名や扱いが異なりますが,税金計算上の収入金額とみなされるか否かは別として,実質的には現金収入となります。これらをたくさん支払う慣行のある地域では,一部または全部を建築費に充てて借入れ金額を圧縮し,支出を押さえることが可能です。ただし、敷金、保証金のうち返還を要する部分の金額は、入居者が退室した後に空室になってしまった場合に返還できず支障をきたす恐れがあるので,ある程度の金額は手許資金としてプールしておくことが望ましいでしょう。

(3)減価償却

減価償却の方法には「定率法」「定額法」があり,いずれかを選択しない場合には定額法を選んだことになっていましたが,平成10年度の税制改正で平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は定額法のみになりました。既存の建物ですでに定率法を選択している場合はそのまま継続して行うことができます。

また、一定の要件に該当すれば、優良賃貸住宅等の割増償却という制度を利用できる地域もありますので、早い時期にできるだけ多くの必要経費を発生させたい場合は検討する価値があります。

(4)青色申告のメリット

「青色申告」というと,帳簿をつけるのは面倒だからとか,アパート1棟だけだから必要ないというかたがいますが,そんなに難しく考える必要はありません。帳簿は現金出納帳だけで済みますし、さまざまなメリットもあります。逆に、簡単だという印象のある白色申告も昭和59年の所得税法の改正から帳簿の記帳保存を義務付けられているため,メリットはほとんどありません。

平成5年分の確定申告より、従来の青色申告控除に変わり,青色申告特別控除という制度が出来ました。これにより,事業的規模でアパート経営をしている人が貸借対照表を作成して添付した確定申告所を提出すれば,最高55万円の控除が受けられます。また、青色申告は損益通算後の赤字を3年間繰り越せます(純損失の繰越控除)ので、アパートを取り壊した年に損益通算をしても,赤字が生じる場合はそのその赤字分を使い切るまで所得税などを節税できます。今後アパートの建て替えを考えている方も,今のうちに青色申告を選択しておくと良いでしょう。

3.収支計画表の見方

最後に収支計画表を見る際のポイントを復習してみましょう。まず「現金収入−支出」がプラスかマイナスかが大きなポイントとなります。通常の収支計画表は,この「現金収入−支出」と「収入金額−必要経費」が1ページに2つの表であらわされています。当初の数年はマイナスでも,累計でプラスになるなら問題はありません。10年〜20年くらいの累計額で判断するとよいでしょう。また,「収入金額−必要経費」がマイナスの場合の所得税額などの節税額も「現金収入−支出」にプラスして考える必要があります。

住宅金融公庫など固定金利の借入金を利用して返済する場合、金利は借入期間いっぱい変わらないので問題ありませんが,民間の金融機関など変動金利型の借入金を利用するときは,金利が変わり一定期間返済額が変動することを考慮しましょう。仮に借入の時点で低金利でも,年6〜6.5%(過去数十年の平均金利)での収支計画表を作成してもらい,それを検討すればより安心して経営に取り組めます。