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地主が破産した場合は?

 定期借地権契約、事業用借地権契約において地主が破産宣告を受けた場合、破産管財人によって土地が売却され新しい所有者が土地の貸主になりますが、契約条件等はそのまま引き継がれることになりますので、借地人にはまったく影響はありません。

 民法は賃貸借契約の借主が破産したときは、貸主や破産管財人によって賃貸借契約の解約申し入れをすることができる旨の規定を置いていますが、逆に貸主が破産宣告を受けた場合の規定は置いていません。これは、賃貸借契約において賃借人としては物の使用収益の対価を支払う義務があり、破産宣告を受けた場合には、この義務を履行することが困難になることが予想されるのでこのような規定が設けられているのです。これに対して、賃貸人としての義務は賃借人に物の使用収益をさせる義務を負っているわけですが、仮に賃貸人が破産宣告を受けても使用収益が出来る以上、賃借人としては賃料の支払をストップすることは許されないのです。

 地主が破産宣告を受けた場合、地主は「破産者」ということになり、破産宣告の時に地主が有していた一切の財産は破産財団となります。そして破産財団の管理処分権は破産管財人に専属することとされているので、定期借地権、事業用借地権の対象となっている土地の管理処分権も破産管財人に属することになります。もっとも、破産財団に属する財産の上に抵当権等の担保権を有する債権者(別除権者といいます)がいれば、その債権者は破産手続きとは関係なく、競売手続きを行うことが出来ます。

 いずれにしても、定期借地権、事業用借地権契約を締結している地主が破産宣告を受けた場合、その対象たる土地が第三者に売却されることになります。しかし、借地権はその登記がなくても土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗できるとされていますので、破産管財人による任意売却や競売手続きによって定期借地権、事業用借地権の負担付土地を取得した第三者に対して従来どおりの定期借地権、事業用借地権を取得することが出来ます。