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よくある質問(土地区画整理事業に関する質問)

菊陽町においては町が施行主体となった土地区画整理事業が平成の年に入って本格稼動し始め、第1期土地区画整理事業もスローペースではあるもののあと数年後にはやっと換地処分にまで辿りつきそうな気配になりました。町役場西方面の工業地域と調整区域をたくさん含んだ武蔵ケ丘地区の第2期土地区画整理事業も徐々に仮換地指定を受け造成工事が完成に近づきつつあるエリアが広がっています。しかし区画整理事業もデフレスパイラル不況による不動産価格の長期下落という極めて困難な事態に直面して、大きな問題を孕んだまま進行しています。地権者からは予定時期を大幅にずれ込んだ区画整理事業の遅延化による従前地の未利用あるいは抵当権の設定すら不可能なままの保留地買上者等からの財産権の凍結状態にも等しいといった声、さらには清算金の未確定のまま果たして、換地処分になったらいくらの清算金が徴収されるのかといった不安の声が方々から上がっています。複雑な土地の権利関係を含んだ区画整理事業についての代表的なQ&Aを下記に掲げておきますので是非参考にしてみて下さい。

リンク 土地区画整理事業Q&A  土地区画整理事業挫折例  清算金についての質問

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質問1 区画整理とは何ですか

答え1 土地の区画形質を整え、道路、公園等公共施設の整備改善を行う事業です。

公共施設の用地は「減歩」によって生み出され、一般の土地は整形された「換地」に置きかえられて、原則としてどの土地も道路に面するように配置されます。

質問2 換地とは何ですか

答え2 土地区画整理事業は、個人や法人の所有する個々の土地を従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように再配置を行います。事業施行前の土地に対し、事業により再配置された土地を「換地」といいます。

質問3 減歩とは何ですか

答え3 土地区画整理事業は事業に必要な土地を地区内の地権者から少しずつ出していただき、従前の土地はそれぞれ面積が減少した土地に置き換えられます。

この事業により個々の土地の面積が減少することを「減歩」といいます。

道路や公園等公共施設の用地を確保するための「公共減歩」と、事業費の一部に充てるために売却する土地を確保するための「保留地減歩」があります。

質問4 保留地とは何ですか

答え4 事業の施行により整備された土地のうち、一部を換地として定めないで、事業費に充当するために売却したり、一定の目的に使用するために施行者が確保する土地をいいます。

質問5 清算金とは何ですか

答え5 換地設計の際にすべての換地を過不足なく配置することは技術的に困難であり、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。

この不均衡を是正するために徴収、交付する金銭のことを「清算金」といいます。

整理前の土地と整理後の土地をそれぞれ評価し、整理前の権利価格が整理後の評定価格よりより多いときは清算金が地権者へ交付され、逆の場合は地権者より徴収します。

質問6 自分の土地が道路や公園にかからなければ、関係ないのではないですか

答え6 土地区画整理事業は換地手法により個々の土地の区画をを少しずつ移動させ、公共施設等の用地を必要な位置に集めて生み出すことになるため、自分の土地が道路や公園にかかるか否かにかかわらず地区内の地権者全員に参加していただくことになります。

質問7 区画整理で減った土地は、買い取ってくれますか

答え7 事業によって居住環境が向上し、土地の利便性も増大することになるので、土地の面積が減少することによる損失よりも、地権者が受ける利益の方が大きくなるように事業は進められます。

よって、減った土地について買い上げることはいたしません。

質問8 区画整理が始まると何をすればいいのですか、また、どんな制限を受けますか

答え8 1.権利の申告(借地権等で登記の無いもの)

     2.地積の更正申告(登記と実測に相違がある場合)

     3.土地区画整理審議会の委員または組合の役員等の選挙

     4.権利の移転および土地の分筆、合筆を行う際の協議

     5.建築物の建築等に関する許可申請(76条申請)

質問9 建物を移転すると、補償はもらえますか

答え9 仮換地が指定され、従前地にある建築物や工作物等を仮換地に移転する場合は、その移転に必要と認められる費用は施行者が補償します。

質問10 区画整理を市でやるか組合でやるか、何を基準にして決めるのですか

答え10 一般的に、既成市街地における事業や幹線道路等の公共施設整備を目的とする事業では公共団体施行が多く、新市街地の開発を目的とする事業などでは、土地所有者が率先して行う組合施行が多いようです。

質問11 土地区画整理審議会とは何ですか

答え11 公共団体施行の場合に置かれ、委員は地区内の地権者を代表し、意見を事業に反映するとともに、施行者と地権者の間に立って調整を行うことを主な役割としています。

質問12 事業計画案に対し意見がある場合、どうすればいいですか

答え12 事業計画案は2週間縦覧しますので、意見のある方は、縦覧期間満了の日から起算して2週間を経過する日までに都道府県知事に意見書を提出することができます。

質問13 区画整理が始まって、いつになったら家が建てれますか

答え13 仮換地指定前においては、事業の支障となるおそれが多く、建築行為は厳しく制限されますが、仮換地指定が行われると、事業における宅地造成、各種工事等との調整のうえ建物を建てることができます。

質問14 換地はどうやって決めますか

答え14 換地を定める際には、換地と従前地の土地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が総合的に見て照応するように定めなければならないとされています。

そして、従前地と換地の各筆の価格を評価し、原則としてすべての筆の利用価値が高まるように換地が設計されます。

質問15 私道の換地はもらえますか

答え15 私道については換地を定めないことができることになっており、多くの場合はそのようにしています。その場合は清算金が交付されます。

質問16 仮換地指定とは何ですか

答え16 土地区画整理事業では、事業の施行上必要な段階で、従前の宅地に代えて仮に使用し、収益することができる一定の土地を指定できることになっており、この土地を「仮換地」といい、この仮換地の位置、地積等を権利者に通知する行為を「仮換地指定」といいます。

質問17 仮換地を売るにはどうすればよいですか

答え17 仮換地を売買するときは、その仮換地に対応する従前の土地を売買する形式を踏み、従前の土地の所有権の移転登記を行って、その仮換地の使用収益権を取得することになります。

質問18 仮換地指定に納得がいかないが、どうすればよいですか

答え18 行政不服審査法に基づく審査請求をすることができます。

審査請求は、書面をもって、処分があったことを知った日(仮換地指定の通知を受けた日)の翌日から起算して60日以内に行わなければなりません。

質問19 建物を移転したら、どういう補償がもらえますか

答え19 建物移転料、工作物移転料、動産移転料、仮住居補償、営業補償、家賃減収補償、移転雑費、立木補償、祭し料などの補償があります。

質問20 区画整理をすると、土地の登記の地目は変わりますか

答え20 整理後の土地の地目は、換地処分時の状況によって定められ、施行者が登記の手続きを行います。

質問21 清算金の徴収や交付はいつしますか、また徴収の場合は分割払いができますか

答え21 清算金は換地処分の公告の日の翌日に確定するので、その後に徴収、交付が開始されます。

この場合、清算金は利子を付して分割徴収または分割交付することができます。一般に分割期間は5年以内ですが、特に困難な場合は10年以内とすることができます。