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早速のご回答ありがとうございます。

費用的な面を考え、”仮登記”で検討したいと考えます。

またまた質問なのですが、仮登記について、以下の件はいかがでしょうか?

1.有効期間

 15年間の事業用借地契約ですが、15年間仮登記のままでよろしいでしょうか?

2.法的な有効性

仮登記だと、第3者に対する対抗力がない等の問題は発生しませんか?

たとえば、仮登記→借地人が建物を第3者に借地権付で売却又は譲渡(第3者は事業用借地と知らない人)→第3者が普通借地権を主張→仮登記のため対抗力無し(当然本登記への協力も得られない)→普通借地に移行。

現実的な話として、契約(公正証書)においても借地人が無断で借地権を譲渡することはできないことになっていますが、建物を担保にして資金を調達して、債務を返済できなかった場合、最悪上記の状態になることになります。

3.登記自体は、大丈夫か?

今回のように登記条件が揃っているような場合でも、仮登記は許容されるものでしょうか。仮登記は、書類の不備を補う一時的な登記と言うことを書いている本もあります。

4.仮登記に借地人が協力を得られない場合。

「譲渡・転貸し可」の条件付きの登記はしたくないため、借地人の協力を得られない場合が想定されます。

地主側の単独登記(公正証書を原因として)可能でしょうか?

また、裁判等により、登記行うことは可能でしょうか?

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回答****************************

仮登記はおっしゃるとうり第三者に対する対抗要件はありません。順位保全の効果しかないとはいうものの、本登記がなされれば仮登記をした日時に遡って効力を有するものですから仮登記の後に登記された他人の権利に優先することになります。

仮登記には2つあって1号仮登記と2号仮登記に分けられます 

1号仮登記は 1・手続上の条件が具備していないために認められるケース 具体的には登記原因についての第三者の許可、同意、承諾は得ているが許可書、同意書、承諾書を添付できないとき(不登記法35-1参照)  U.申請書に登記済証の添付ができないとき

2号仮登記は登記することのできる権利について、その設定,移転,変更,消滅がいまだ生じていないにもかかわらず、将来その事実の生じる法律関係がすでに発生している場合にできます。

賃借権の仮登記は登記権利者が借地人、登記義務者が土地所有者となり原則的には共同申請で行いますが、仮登記義務者の承諾書を添付してするものと裁判所からの仮登記仮処分命令を添付してする仮登記権利者からの単独申請とが認められています。仮登記義務者からの単独申請という法律はありません。

ですから登記することのできる権利である賃借権について現時点で本登記できないときに、仮登記ができることになります。15年間仮登記のままでも別に問題はないと思います。

つぎに借地人が契約期間の中途で事業の不振などにより建物を第三者に譲渡することも今の不景気な世情では十分考えられますし、もし建物の譲受人が事業用借地であることを知らなかったとしても、それで普通借地権に簡単に移行してしまうようではなんのためにわざわざ

事業用借地権契約を公正証書で締結することを法律的に義務づけたかの法律改正の意味がなくなってしまいます。公正証書にした契約書に平成OO年O月O日までしか借地権の効力がないことが書かれている以上、譲受けた新しい借地人も期限がきたら責任をもって建物を取り壊して明渡す義務があります。賃借権を本登記にしていないため対抗要件がないというだけで新借地人に普通借地権を主張され(確かに主張することはいくらでもできるでしょうが)、それが法的に通るようであるならは゛まさにザル法としかいいようがありませんが、公正証書にした契約書には公証人がキチンと事業用借地権の諸要件に漏れがないかどうかを確認して契約者が提出したものにチェックをいれて訂正した上で公正証書にするものですから、あなたの心配は少し杞憂のように感じますが・・・。

また建物は借地人名義のものですから建物を担保に入れることを地主であるあなたが拒むことは出来ませんが、将来競売などにかかったとしても競売されるのは借金の担保になっている建物だけで土地まで一緒に競売にかけられることはありませんから心配しないで下さい。ただ建物を競落した者が新しい借地人になるだけの話で、当然残りの借地期間しか借りられないという前提での競落ですから期限がきたら責任をもって建物を取り壊して明渡す義務があります。

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