現在は、門真にすまいしていましてローン残１６００万ありまして時価１８００〜２０００万でとりひきされています。

路線価格817万築20年です。

この名義木村浩一（本人5分の４）孝夫（5分の1)を木村純子名義切り替えたい

とおもいます。

結婚12年ですが、いかほどの贈与税が、かかるのかおしえていただければ、

幸いです。

お手数かけますが、よろしくおねがいします。

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木村　浩一

MAIL：jkimura@d1.dion.ne.jp

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大田宅建事務所よりの回答

相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などによって取得した土地や家屋がいくらになるか評価する必要があります。この評価については、財産評価基本通達に具体的な評価方法が定められています。

（１）土地の評価方法

　　　土地は、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。

　　　土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。

　　　イ　路線価方式

路線価方式は、道路ごとに１ｍ２当たりの路線価が千円単位で定められており、それに土地の面積を掛けると評価額を出すことができます。この場合、土地の位置や形状などに応じて評価額を調整することになっています。

　　　ロ　倍率方式

　倍率方式は、各市町村などが定めている固定資産税の評価額に、一定の倍率を掛けて評価額を出す方法です。路線価及び倍率は、地価の動向に基づき各国税局で毎年見直しをして、路線価図及び評価倍率表により公開されています。路線価図及び評価倍率表は、国税局及び主要な税務署では全国分が、　　　　また、その他の税務署及び税務相談室の分室ではその国税局管内の税務署分が備えられています。

（２）家屋の評価方法

　　　家屋は倍率方式を採っており、その倍率は１．０倍です。したがって、その評価額は固定資産税評価額と同じです。

（３）その他

イ　賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。

ロ　相続した宅地等が住宅や事業用として使われている場合には、限度面積までの部分についてその評価額の一定割合を減額する相続税の特例があります。

ハ　負担付贈与あるいは個人の間の対価を伴う取引により取得した土地や家屋等について贈与税を計算するときは、通常の取引価額によって評価します。

贈与税の計算は、まず、その年の１月１日から１２月３１日までの１年間に贈与によりもらった財産の価額を合計します。

　続いて、その合計額から基礎控除額６０万円を差し引きます。

　次に、その残りの金額に税率を掛けて税額を計算します。

　次に贈与税の税率ですが、税率は１３段階に分かれています。

　　速算表の利用に当たっては基礎控除額の６０万円を差し引いた後の金額を当てはめて計算してください。それにより贈与税額が分かります。

（例）贈与財産の価額の合計が４００万円の場合　　　　　　　　　　　　　

（４００万円−６０万円）×２５％−３０万円＝５５万円（贈与税額）

上記のことを参考にして具体的にあなたの奥さんに掛かってくる贈与税を計算すると

土地は路線価格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　８１７万円

建物固定資産評価額（新築時でも新築時の請負金額の５〜６程）　仮に４００万円として　　（市役所で評価額を調べてください）　　

合計１２００万円とすれば　　

（１２００万円−６０万円）×５０％−１９０万円＝３８０万円（贈与税額）となります しかし、これではあまりにも税金が大きすぎて贈与する気にはなれないでしょうから、そそういうときには次に述べる負担付贈与という方法を使えば税額ははるかに軽減されるものと思われます。 負担付贈与とは、第三者に対して債務を支払うことを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合の課税は贈与財産の価額から負担額を控除した価額に課税されることになります。　この場合の課税価格は、贈与された財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には、その贈与のときにおける通常の取引価額に相当する金額から負担することとなる債務額を控除した価額によることになっています。

　また、贈与された財産が土地や借地権などの財産以外のものである場合及び建物や構築物などの財産以外のものである場合は、その財産の相続税評価額から負担することとなつた債務額を控除した価額となります。通常の取引価格とは建物の新築に要した金額から贈与の日までの償却費（減価償却費）を控除した残存価格をいいます。 とすれば、次の算式に数字を具体的に当てはめてみてください。

負担付贈与における課税価格＝（通常の取引価格）−（負担額）−（基礎控除）　　　となります。　　

負担付贈与における課税価格＝１２００万−１６００万−６０万

課税価格はマイナスになりますので、税金は掛からないことになります。

最後に結婚して１２年ということですからまだチョツト足りませんが、婚姻期間２０年以上の夫婦間の贈与特例という方法もあります。

１　制度の概要　　　婚姻期間が２０年以上の夫婦の間で、居住用不動又は居住用不動産を取得するための金銭産の贈与が行われた場合、基礎控除６０万円のほかに最高２千万円まで控除（配偶者控除）できるという特例です。

２　特例を受けるための適用要件　　

（１）夫婦の婚姻期間が２０年を過ぎた後に贈与が行われたこと。

（２）配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること。

（３）贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、贈与により取得した国内の居　　　住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであることです。　　　

（注）配偶者控除は同じ配偶者の間では一生に一度しか適用を受けることができません。

私は税金の方よりも法律の勉強のほうに力を入れていますのでこの程度のことしかお答えできません。 もしもっと具体的に知りたいのであれば建物の固定資産評価額を調べた上で、上記のことをコピーして税務署に行かれてはいかがでしょうか。

大田宅建事務所　　大田民夫より