アパート建築をと考えておりますが、建築条件や借り入れで等で検討しおります所です。

家賃保証を取るのか、建築物件の優位性を取るのか、迷っております。

土地は、約100坪ありまして、東西に長く、道も2メートル以上あり、店舗も一緒にと思っておりますが、新規の店舗（どこでも出来る商売ですので）も考えております。

近隣を見ましてもアパート用地に向いてる土地ではありますが、むいている分、立てたがいいのか、

むいている分、多数のアパートが周りにありまして、10年後老築化した場合、不安です。

1ルームでしたら、18歳から25歳の需要が多く、また熊本市内に近いので、学校も近くまた、相場がいまいちつかめません。コレはと言う決定打が見つかりません。

都心ではやってる、ブティクサービスアパート見たいなのがいいのか、レオパレスみたいな・・・のがいいのか

御社HP拝見しまして、いったいどこから始めればよいのか、わからなくなりました。

プロに相談した方が確実だとは思いますが、何件か営業を受けて降りまして、決定にまで至っておりません。

相談はどこまで出来ますでしょうか？

　いよいよ来月からペイオフが解禁されますね。いまからさらに新聞やテレビでもペイオフに関するニュースが頻繁に取り上げられるでしょう。

　メール拝見致しました。既に土地をお持ちということは、相続ということを抜きにして考えれば建物に対する投資をいかに効率よくするかでいかに有利な利回りが図られるかが決まってくると思います。

　アパートの需要予測についての調査ですが、これは極めて重要なことですから、なおざりな調査でなく綿密にされなければなりません。アパート等を建てる建設会社の収支シュミレーションが通り一変のものであるか、それとも地に足の着いた緻密なものであるかで営業開始した後の収支が大きく変わってくるものと思われるからです。

　私が需要予測を行うならば、アパート等を建てる土地の半径数百メートルのエリアにある、現実稼動しているアパートの総世帯数、規模別（1Ｋ〜３ＤＫ）、家賃別をまづ洗い出し、1Ｋ〜３ＤＫのそれぞれのシェアーを数値化してみる必要があると思います。１Ｋのウエィトか゛高く、そして地元の不動産業者からの聞き取り調査をして現実の入居状態を調べてみてまだまだ需要があるとすれば１Ｋが一番経営効率がいいと考えられます。１Ｋの場合２ＤＫ、２ＬＤＫに比べて建築面積が狭い分比例して家賃が安くならないからです。そういう綿密な調査をしてくれる建設会社の選定が大変重要だと思われます。

　規模別に見た場合どれが自分の所有する土地に一番適切かが判断された後は、建築コストと建物の外観および建物内部のグレードをそれぞれの建築会社ごとに比較してみることが必要です。建築コストが押さえられてグレードの高いのが一番いいに決まっていますか゛、現実は高コスト＝ハイグレードという図式があると思われますから、建設会社が全国メーカーかそれとも地元メーカーかであるかで、会社の抱える固定経費プラスランニングコストがかなり違ってきますから同じグレードの建物を作るにしてもかなりの価格の違いが出てくるものと思われます。

　次に、管理の問題ですが、高い管理手数料を支払う（一般に家賃の10〜15％程といわれています）レオパレスや大東建託等の会社に一括家賃保証をしてもらうやり方を取るか、それとも家賃保証のない平均的な不動産管理手数料である５％程を支払って管理を業者に委託するかで収支も大きく変わってくると思われます。

　それもこれも最初に行う需要予測がいいかげんであるかそうでないかで決まってくるものと思います。如何にして建築コストを押さえ、相場の賃料を確保し、入居稼働率を上げ、そして損益分岐点を出きるだけ下げるかで利回りの高低が決まってくるでしょう。高い利回りと市場競争力がが確保される建物ならば高い管理料を払う管理会社に業務委託をする必要もないし、また１０年後,１５年後のことを考えた場合それほど心配しなくてもいいものと思われます。自分の所有する建物の市場における競争力が時間の経過とともに多少落ち込んでいっても、高い利回りが確保されていたならば少々利益を落とすことで、建物が少々古くなったとしてもまわりの新しい建物との競争で簡単には負けないものと思います。

　貴方の所有している土地が熊本市内のどこかはわかりませんが、下記に熊本市及び郡部町の家賃相場表を掲げておきますので参考にして下さい。

大田宅建事務所