建設協力金方式

事業用借地権方式

駐車場方式

アパート建設方式

土地所有権

地主

地主

地主

地主

建物所有権

地主

借主

地主

リスク

有り

なし

なし

有り

一時金受取返済義務

なし

地主は借主より建設協力金の融資を受けるため、それを必ず返済しなければならず返済原資の確保が必要

なし

敷金・保証金を預かった場合のみ返済する。但し、返済原資の確保は不要

なし

敷金を預かった場合のみ返済する。　　　　但し、返済原資は不要

有り

銀行等より借り入れした融資金及び敷金の返済義務有り

地代・賃料の受取り

家賃

地代

地代

家賃

収益効果

及び需要

借受事業者の優劣に大きく影響され、景気の好不況により借受事業者の発掘に波がある。

賃料の合意にも好不況により大きく差が有る。

左に同じ

周辺の事業所などの数に大きく左右される。

当該地の周辺には大きな事業所は少ない。

賃料は周辺相場による。

車１台　２５００円程　　需要　小さい

周辺環境がアパート需要に適すれば固定した安定収入が確保される。

賃料は周辺相場による。

２ＬＤＫタイプで月額１室　65000円程

相続税効果

土地は貸家建付地として２割程財産評価減され、建物は３割財産評価減される。

又、建設協力金は借入金としてみなされ、相続時点での残額が債務控除されるため相続税対策としての効果はとても大きい。

効果　大きい　

事業用借地権に供した土地の相続財産評価は逓減方式が採られており、契約期限満了が近づくにつれて更地評価に近づくため相続税対策としての効果は小さい。

効果　小さい

駐車場は更地評価され、財産評価減はまったくなく、相続税対策としての効果はなし

効果　小さい

土地は貸家建付地として２割程財産

評価減され、建物は３割評価減される。

又、建築資金の借入金は相続時点の残

額が債務控除されるので相続税対策とし

ての効果は大きい。

効果　　大きい

固定資産税効果

土地　

減額なし

建物　店舗・事務所は減額なし

土地　

減額なし

建物　名義が借地人のため借受者が支払う

土地　

減額なし

土地　

６分の１に減額　

建物が存続する限り

建物　２分の１に減額　

３年から５年

備　　　考

建設協力金

方式

建設協力金方式は一見、事業用借地権方式と類似しているが、特徴的な違いとして建設協力金方式は地主に対して入居者であるテナントが建設資金を融資して、建物完成後に融資額を入居保証金にする方式をいう。

最初の融資額が保証金に変わるだけでテナントに返済する点では実質的に借入れしたのと何ら変わらず、地主側はリスクを背負っている。只、現在の需給の側面から見たとき賃料等の条件を余程緩めない限りテナントが出てこないのが現状である。

事業用借地権

方式

事業借地権方式は平成４年以降からのものであり、契約の更新がなく１０年から２０年の比較的短期間の間に更地になって地主に返還されるものではあるが近年の企業の設備投資意欲の喪失により、又余程の事業魅力のある場所に立地していない限りテナントが出てこないのが現状である。

他人名義の建物が地主の土地の上に建つものではあるが、契約書の締結は公正証書に限られており厳密さが要求されている。

駐車場

方式

投資額の少なさからみて事業所及び住宅の密集地域においては最適な土地の有効活用のひとつではあるが、そういう立地でないときは只徒に土地を遊ばせるだけに終わる可能性あり。

不動産の有効活用を促進する現在の土地税制の下では、あまり得策とはいえない。

アパート建設

方式

不動産の有効活用を促進する現在の土地税制の下では、

相続税・固定資産税等の優遇措置の適用があり、検討の余地有り。

現在の低金利を十分考慮にいれたうえでバブル時代の高金利、

高コストで建築したアパートとよく比較して採算の違いが大きくあるようであれば十分検討の余地有り。