不動産の購入にあたっては人それぞれで土地だけの購入、土地及び建物の購入、または建物のみの新築とさまざまですがいずれにしろ不動産を手に入れたことには間違いありません。下記のケースは土地及び建物を購入したものですが、各人のケースに当てはめてみてひとつの目安にしてみてください。

不動産購入に伴う概算諸経費(税金含む)

◆所有権移転登記登録免許税(土地)

固定資産税評価額(         )×0.01=

 

※固定資産税評価額は公示価格の約7割です

◆所有権保存登記登録免許税(土地)

固定資産税評価額(         )×0.004=

 

※固定資産税評価額は公示価格の約7割です

◆所有権移転登記登録免許税(建物)

固定資産税評価額(         )×0.02=   

一定の要件を備えた家屋については0.003に軽減されます 

※建物固定資産税評価額は実際の新築価格の半分程度です。 

◆所有権保存登記登録免許税(建物)

固定資産税評価額(         )×0.004=

一定の要件を備えた家屋については0.0015に軽減されます

◆抵当権設定登記登録免許税

債権額・極度額(           )×0.004=  

一定の要件を備えた家屋については0.001に軽減されます

◆司法書士手数料

各登記ごとに3〜5万程かかります

◆売買契約印紙

不動産売買契約及び建物請負契約とも1000万円超5000万円以下でそれぞれ15000

◆公的資金・銀行ローン保証保険料 

借入金額の大小、返済期間の長短により異なります

◆公的資金・銀行ローン団体信用生命保険料

 

◆住宅火災保険料

  

◆不動産取得税(土地)

土地の取得が平成21年3月31日までの間に行われた場合の不動産取得税の課税標準については2分の1相当額とする特例措置が認められています。

固定資産税評価額(          )×0.5×0.03

◆不動産取得税(建物)

※新築された日によって異なりますが建物評価額が1200万円までなら課税されません。固定資産税評価額から控除されます。

(固定資産税評価額―1200万円)×0.03

 

平成21年3月31日迄に取得した住宅及びその敷地については0.03%相当額に軽減されています。尚、この税金は1回きりです。

◆不動産仲介手数料(取引価格×3+6+消費税)= 

不動産仲介手数料について

◆建物消費税(請負又は売買金額×0.05)=

※土地は非課税。建物も一般個人の方が住宅を売る場合は非課税となっています。詳しくは問合せ下さい

住宅ローン控除制度をご利用下さい。

個人が住宅を新築したり、新築又は中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をした際に、金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関のほか、住宅金融公庫等の公的な機関も含まれます)などから返済期間10年以上の融資を受けて住宅の取得等をした場合には、所定の手続を取れば、自分がその住宅に住むことになった年から一定の期間(平成20年12月31日までに住み始めた場合は最長10年間)にわたり、居住の用に供した年に応じて,所定の額が所得税から控除されます。なお、この控除は,住宅とともに取得される敷地についても適用されます。

控除率・控除期間・年末借入残高の限度

控除率:毎年1%(1〜7年目) 毎年0.5%(8〜10年目)

控除期間:最長10年間

年末借入残高の限度:3000万円   最大控除額:255万円

●控除率:毎年1%(1〜6年目) 毎年0.5%(7〜10年目)

控除期間:最長10年間

年末借入残高の限度:2500万円    最大控除額:200万円

 

●控除率:毎年1%(1〜6年目) 毎年0.5%(7〜10年目)

控除期間:10年間

年末借入残高の限度:2000万円    最大控除額:160万円

 

 補足:

固定資産評価額は、一般に国が出している地価公示価格のだいたい7割程度といわれています。そして、地価公示価格は、時価の8割程度といわれているので、固定資産評価額は、時価の約5割6分になります。これは平成6年からで、それ以前の固定資産評価額は、地価公示価格の2〜3割程度でした。これは、バブルの影響をうける前までは 7割程度あったものがバブルにより地価が高騰した際に、固定資産評価額がその地価の高騰についていくことが出来ずに、開いた差です。その差を埋めるために、平成6年自治省から通達が出て、固定資産評価額地価公示価格の7割程度にまで戻すことにりました。

 しかし、現実は総量規制が平成2年に行われ平成3年から公示価格が下落。今は時価の下落が激しく公示価格または評価額が時価の所も全国にはあります。 

相続税の路線価、固定資産税の路線価、公示価格の関係を見てみると、平成4年から相続税の路線価は公示価格の80%、平成6年から固定資産税の路線価は公示価格の70%に付されることになっています。これは公示価格に連動して公示価格が下がれば固定資産税も下がる事を意味します。実際には負担調整率等の適用により、公示価格が下がっても固定資産税はまだ上がる事になる可能性が高い。 

 固定資産税の評価替え(次は平成15年)は3年毎に行われますが、当町では毎年31日より20日まで固定資産台帳の縦覧期間があります。評価替えの時にしか不服審判の申し立ては出来ません。不服がある場合には、原則として3月1日から3月30日までの間に 町に設置されている固定資産評価審査委員会に文書で審査の申し出ができます。(平成11年度税制改正により平成12年度以後は縦覧期間初日から納税通知書の交付を受けた日後30日までに変更されました。)また、納税通知書の内容に不服がある場合は、通知を受けた翌日から60日以内に、市町村長に対し不服の申立てができます。 

 課税標準額について

  固定資産税を算定するにはこの課税標準額がもとになっています。

この課税標準額に、それぞれの市町村で定められている税率(1.4/100)を掛けると固定資産税額になります。

固定資産評価額が、変っていないのに、もしくは、実勢価格が下落しているのにもかかわらず、固定資産税があがるのは、この課税標準額が上がっているからなのです。本来、固定資産税は、固定資産評価額に税率を掛けることにより算定するものです。 つまり、固定資産評価額=課税標準額なのです。

しかし、固定資産評価額は3年に1度、評価替えが行われ、(その後2年間は据え置き)順当にいけば、3年に一度の割合で、高くなることになります。それに合わせて、課税標準額も一度に上げたのでは、納税者の負担が一度に大きくなるため、3年で課税標準額が、評価額に追いつくように、毎年課税標準に1割から2割程度の割合を上乗せしたのです。 

バブル崩壊により、地価が高騰しその後、崩壊により地価が下落しましたが、現実的には住宅地では地価が高騰する以前の地価まで下がったわけではなく、ながいスパンで見ると地価は、やはり以前よりもあがっています。

そのため、平成6年に評価額を、地価公示価格の7割に戻した時には、すでに、バブル高騰以前の課税標準額とは、かけ離れた価格になってしまい。それにあわせて、課税標準額を評価額と同時に引き上げたのでは、固定資産税が一気に3〜4倍に跳ね上がってしまうことになってしまうのです。ゆえに、課税標準額が、徐々に評価額に追いつくようにするために、毎年約2%から20%の割合で、課税標準額を増加させる措置がとられたのです。

このように、課税標準額が、評価額よりも低いために、評価額が変っていないのに。もしくは下がっているのにもかかわらず、税額が増加するという現象がおこるわけです。

 負担調整率について

 固定資産税は実勢価格の2〜3割の額を固定資産税評価として、これにそれぞれの特例を配慮して税率をかけていました。平成6年にこの実勢価格の2〜3割を7割まで引き上げることを自治省が決めました。これによってそれまでの税金が少ない人でも3〜4倍、都心部の実勢価格がとんでもない値段に引きあがっていた所は10倍、13倍に固定資産税が跳ね上がる事を意味します。

ただ平成6年に1度にこの税額アップしては負担が大きすぎるとして、負担調整率と言うものを導入されました。その後、平成9年度から平成11年度までの間の宅地に係る税負担については、、負担水準の高い土地(課税標準額が評価額に近い)についてはその税負担を抑制しつつ、負担水準の均衡化をはかるため調整措置(負担調整率・下落率)も行われました。