●物件調査 さまざまな角度から査定の為の不動産の調査を行います
不動産売買予定物件の権利関係、法令関係の事前調査を各役所でプロの目で行うと同時に、不動産現地での調査を行って
不動産の問題点が調査の中で判明したとき（不動産の権利上、法令上又は物理的な瑕疵や顕在化している問題等）は売却
反映させて売却を続けていくかを協議させて頂きます。
又、住宅ローンの支払いが滞納して競売にかかるよりも水面下で任売（任意売買）を希望される方もご相談下さい。銀行
●法務局・・・登記簿謄本の内容調査・公図・測量図調査等
●役所・・・下水道・学校校区・農地転用・区画整理・都市計画法上の問題点の調査等
●土木事務所・・・建築確認・建築基準法上の道路調査等
●水道局・・・水道配管の調査・水道加入金調査等）
不動産取引の紛争の大半は問題点を見過ごすなどのうっかりミスが大きな損害賠償にまで発展しているケースが多いとい
から見ると取引には安心して任せられるプロの眼を持った業者
※具体的な不動産の権利上、法令上又は物理的な瑕疵を２～３列挙しますと、
①仮差押が登記されている②高圧線の地役権が設定されている③敷地の前面道路が私道で所有持分が全くない④敷地が予定
いる ⑥隣地との境界紛争が持ち上がっている⑦相続争いが起
不安をお持ちの方はなんなりとご相談下さい。
●土地や建物のどういう箇所を調べて査定書を作っていくか?
不動産取引の専門家である不動産会社が、売買等の取引のみを目的として不動産の価格などを評価することを、一般的に「価格査定」といいます。価格査定は、売り出し価格決定などの
参考情報として活用され、取引事例等の客観的なデータを用いるなどの合理的な手法で行われます。
査定の方法には、一般的に「簡易査定」「机上査定」といわれるものと、「詳細査定」「訪問査定」といわれるものがありますが、弊社では実際に物件の状態（土地の地形、形状、接道状況、
日当たり、周辺施設、建物の傷み具合など）を細かく確認するとともに、法務局や行政庁などで、登記記録（登記簿）、物件に対する法規制、上下水等のインフラの整備状況なども調査した
上で行われる詳細な査定を行っていて、媒介取りだけを目的とした「一括査定」のような「簡易査定」＝「机上査定」は行っておりません！
地図、登記記録（登記簿）、その他詳細資料（購入時の重要事項説明書、建築関係書類等）
・詳細査定の場合は、物件を特定する資料に加えて、その他の詳細資料が必要となる場合があります。
・弊社が独自に調査することも可能ですが、あらかじめ必要な資料を提示していただくと査定を円滑に進めることができます。詳細査定に当たっては、どのような資料が必要となるかは弊社から
ご連絡致します。弊社から提示された査定価格について、その根拠を十分に確認して下さい。査定価格の根拠の説明は、価格査定書等の書面の交付、取引事例などのデータの提示、経験に基づく
相場情報や地元の生情報の提供など、不動産会社の特徴に応じて様々な方法で行われます。専門的な内容も含まれますが、ある程度の納得感が得られるまで査定価格の根拠をしっかりと確認する
ことが重要です。
また、複数社に査定を依頼した場合、査定価格に差が生じることがありますが、高い査定価格を提示したところがよい不動産会社というわけではありません。なかには、仲介の依頼を受けたい
がために、あえて高い査定価格を提示する不動産会社も存在します。高すぎる売り出し価格を設定したために売却できなかったり、逆に低すぎる売り出し価格を設定したために売却価格に不満
を感じてしまったりなど、後々の売却活動で後悔しないためにも査定価格の裏付けをしっかりと確認することが重要です。
価格査定への不動産会社の対応を見ることで、その会社が信頼できるかどうかを見極めることも大切です。特に、価格査定への対応は、不動産会社ごとに特徴がありますので、具体的な判断材料
となります。いかに丁寧に親身になって査定価格の根拠を説明してくれるのか、その説明内容が合理的で納得できるものかなど、査定結果と不動産会社の対応を踏まえて、「自分に合った」不動産
会社を選びましょう。
当事務所の査定のやり方は下記のように土地建物をあらゆる角度から捉えて納得のいく価格根拠を出していきます。
●印の付された項目を査定地、事例地共にチェツクしていき、該当不動産の価格を算出していきます
不動産（土地）チェツク要領
【該当不動産土地の周辺状況】
●通学距離（小学校）●通学距離（中学校）●総合病院迄距離 ●行政機関迄距離 ●日用品買物距離
【該当不動産土地の個別状況】
●前面道路の方位●前面道路の幅員●前面道路の舗装●前面道路との高低差●敷地面積による評価●敷地の整形度●街路の整備状況●間口が狭小の場合●騒音・振動等の有無
●路地状部分割合●日照・通風等の状況●高圧電線下影響●危険・嫌悪施設影響 ●傾斜地を含む場合
【該当不動産の特殊状況】
●相続人間のトラブルの有無●差押や仮差押、仮処分等の厄介な登記の有無●賃借人、借地人との間のトラブルの有無●特殊事情による評価●通常売却では抹消不可の抵当権等の有無●流通性補正
不動産（建物）チェツク要領
① 正築後年数
建物価格を求めるのに重要な築後年数について、新築後において価格に影響する増改築行為があった場合、築後年数を補正しています。
② 建物状況調査（インスペクション）とリンクした査定を行います。
目的は建物のコンディションを明らかにし、必要な改修コストを把握することにあります。中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。
そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査（インスペクション）で判定します。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視
により確認するのが基本です。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査（インスペクション）を行うことで、建物の
コンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。ご不明な点等はお気軽にご相談下さい。