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定期借地権について

1.定期借地権のあらまし

1.定期借地権とは

平成4年8月1日に「新借地借家法」が施行された。新法によって新たに認められた定期借地権とは、文字どおり、「あらかじめ定められた期間しか存続しない借地権」 である。

従来型の借地と異なり、あらかじめ定められた存続期間が満了すると正当事由の有無を問わず借地契約が終了する。旧借地法に定められた法定更新がなく、予定された期 間が満了すれば借地権が消滅するという、いわば一定期間に限った新しい借地権が認められたことを意味する。その意味では、同じく借地権とは呼ばれるものの、従来型の借地権とは法的性格が大幅に異なる、新しい類型の「土地利用権」が創設されたと言える。

.定期借地権のメリット

T. 土地が確実に土地所有者の手元に戻ってくる(更新性がない)

定期借地権は、従来型の借地権と異なり、あらかじめ予定した期間が満了すれば借地権が法的に消滅する。正当事由の存否を問われることもないし、法定更新を問題とすることもない。確実に借地権が消滅する。

U. 立退料がかからない(立退料不要)

定期借地権は、契約が満了すると、借地権自体が消滅してしまう。従って、定期借地権の場合は、立退料を支払って借地権を消滅させるのではなく、立退料を支払わなくとも期間が満了すれば、借地権の方が法律上消滅してしまう。

V. 保証金(権利金)が低額化する

土地が確実に土地所有者の手元に戻り、かつ、その際に立退料もかからないとすると、従来の借地のような高額の権利金を徴収する必要性も根拠も低くなる。場合によっては保証金はゼロというケースも考えられる。現在では、おおむね20%が定着しそうだ。

W. 土地が貸しやすく借りやすくなる条件が整う

土地所有者にとってみれば、賃貸収入を得たうえで土地が確実に戻ってくるのであるから、従来型借地とは異なり、遊休土地の活用が可能となり貸しやすい条件が整う。借地する側からすると、権利金が低額となるということは、土地の入手コストが低額化する。

X. 買取請求権がない

建物の買取請求権がないので、明け渡し時に多額の資金を要しない。

Y. 建替えによる期間延長がない

借地期間は最初の契約で設定するので、途中からの延長はない。従って借りる方は、期間に応じた建物を建てることになる。例えば、50年の一般定期借地権で建売物件を購入した借り主は、25年で建て替えして2度の新築住宅を楽しむことが出来る。

 

定期借地権の3類型

一般定期借地権   事業用借地権   建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間

一般定期借地権 50年以上   事業用借地権 10年〜20年   建物譲渡特約付借地権 30年以上

権利の内容

※3つの特約が有効

@更新しない

A建物再築に伴う存続期間の延長をしない

B建物買取請求権を行使しない

※借地借家法の次の3つの規定を適用しない

@法定更新

A建物再築に伴う存続期間の延長

B建物買取請求権

※賃貸借契約締結時に契約後30年以上経過した日に地主が借地人から借地上建物の譲渡を受ける旨を特約し地主が建物を買い受ける事により借地権が消滅する

※契約期間満了時の処理

借地人は建物を収去し更地にして返還 借地人は建物を収去し更地にして返還 地主は、契約時に定めた時期に借地人から借地上建物を買い取る

この類型のみ、建物が将来も存続する

※契約方式 上記@〜Bの3つの特約を公正証書等の書面で契約する

※賃貸契約証書を公正証書にする

法律上は格別の制限なし口答でも成立可

2.一般定期借地権

<どのような借地権か>

一般定期借地権は、借地契約の期間を50年以上とすることにより認められる定期借地権で、いわば長期型定期借地権ともいうべきものである。

この定期借地権は、借地期間を50年以上とすることによって、それまで無効とされてきた3つの特約が有効とされる特殊な効果をもつ。

<3つの特約>

@契約を更新しない

A建物を再築しても存続期間を延長しない

B建物買取請求権を行使しない

この3つの特約は、旧借地法や新借地借家法法のもとでも原則として無効とされている。しかし、借地期間を50年以上とする一般定期借地契約の場合にはこれらの特約を有効としている。

上記3つの特約が有効とされる結果、当初の契約期間が満了すると同時に借地権が法律上消滅することが保証されることになった。

<契約の締結の仕方>

3つの特約は「公正証書等の書面」で行う必要がある。

一般に不動産の賃貸借契約は、無方向の諾成契約であるから、書面を作成しなくとも口頭の合意のみで成立する。

しかし、この一般定期借地権は、口頭主義の例外として、上記3つの特約については「公正証書等の書面」で合意しなければならないとされている。公正証書「等の書面」 とあるので、法律上は必ずしも公正証書にしなくとも、書面を作成しておけば足りる。 しかし、実務的には必ず公正証書を作成すべきである。

一般定期借地権=借地期間50年以上+3つの特約を公正証書等の書面

<活用法>

T.戸建ての借地権付分譲住宅の敷地として(年収5倍のマイホーム)

定期借地権は、先に述べたように、権利金はゼロないし土地価格の2〜3割程度と想定される。従って、この一般定期借地権を利用して、借地上に戸建ての借地権分譲住宅を建築するとすれば、所有権分譲型の戸建て住宅に比べ土地価格が7〜8割安価となる。

いわゆる年収の5倍のマイホームは、この定期借地権を利用することによって、現実的なものとなりうる。

 U.賃貸アパート、賃貸事業用ビル敷地として

 3.事業用借地権

<事業用借地権の設定>

事業用借地権は、次の要件をすべて充足すれば設定することが出来る。

●借地権の存続期間を10年以上20年以下とすること

●借地上の建物は事業用(居住用を除く)に限定する

●契約は公正証書によって行う

<事業用借地権設定の効果>

事業用借地権を設定すると、新借地借家法の主要な規定が不適用となる。

不適用となる主要な規定は以下のとおりである。

2.前項に規定する借地権の設定を目的とする契約は公正証書によってしなければならない。

           借地借家法第3  借地権の存続期間

                 〃 4  借地権の更新後の期間

                 〃 5  借地契約の更新請求

                 〃 6  借地契約の更新拒絶の要件

                 〃 7  建物再築による借地権の期間の延長

                 〃 8  借地契約の更新後の建物滅失による解約等

                〃 13  建物買取請求権

                〃 18  借地契約の更新後の建物の再築の許可

上記の規定が適用されなくなる結果、事業借地権では契約期間が満了すると必ず借地権が消滅することが法律上も保証されることになった。

                 

<事業用借地権設定契約の締結の仕方>

必ず公証役場に赴き「公正証書」で契約すること。

一般の賃貸借契約は口頭でも成立するが、事業用借地権の設定契約は、口頭主義の例外であって、契約自体を公正証書にすることが不可欠である。3種類の定期借地権の中で、事業用借地権に限っては、契約書面を作成しただけではダメで、公正証書以外では無意味である。

事業用借地権を公正証書で設定しないと、事業用借地権の設定としては無効になる

注意すべきことは、事業借地権の設定を公正証書で行わないと、事業借地権の設定契約としては無効になるが、普通借地権の設定としては有効と解される。従って、事業用借地権の設定契約を私製の契約書で行うと、事業用借地権としては無効になるが、普通借地権として有効になる。そうなると、新借地借家法では普通借地権の存続期間は30年以上と定められているため、10年〜20年の期間設定は借地借家法に違反することになる。借地借家法違反の場合の期間の定めは無効とされるため、期間の定めのない借地契約と解される。その結果、借地借家法により存続期間は30年間と法定される。

しかも、30年経過した後は、正当事由が認められない限りは法定更新することになるので、半永久的に戻ってこない今までと同じ普通の借地権となってしまう。

<事業用借地権の活用方法>

T.事業用借地権に適する事業

事業用借地権は、期間が10年〜20年と短期であるため、権利金はきわめて低額となる。その意味では、借地期間を長期間保証されるよりも短期間でよいから権利金が安いほうが好都合となる事業、すなわち短期間に事業立地条件が次から次へと変わっていく業種、短期間のみの利用でよいから権利均等の初期資金を出来るだけ押さえていくことによって利益を得ていく事業が事業用定期借地の利用に適している。

事業用借地権に適する事業としては、次のようなものがあげられる。

 ●スーパーマーケット ●コンビニエンスストアー ●ディスカウントストア ●ファミリーレストラン等の店舗      

 ●ガソリ ンスタンド  ●パチンコ店        ●ゲームセンター   ●レンタルビデオ店 

 ●大型書店等の店舗 ●チェーン展開のフランチャイズ制店舗      ●ラーメン、そば、みやげ物店

 ●焼き肉ハウス    ●軽食喫茶等の「ロードサイドビジネス」用の店舗

U.具体的な活用例

現在までのところ、事業用借地権としては、ガソリンスタンド、外食産業、物流センター 等の敷地としての利用が多く見られる。 また事業用借地権の場合には、権利金を授受するケースは少ないようである。

4.建物譲渡特約付借地権

<建物譲渡特約付借地権の仕組み>

建物譲渡特約付借地権は、地主が借地人の所有する借地上建物を、契約から30年以上経過後に買い取って借地権を消滅させる仕組みである。

その概要は次に記載の通りである。 

※建物譲渡特約付借地権の仕組み

建物譲渡特約付借地権  建物譲渡特約の実施  設定契約(買取実行)  借地期間開始30年以上経過

(30年以上の借地期間を設定)

建物 借地人所有

「借地人が 建物を買取]

[借地権消滅]

<建物譲渡特約付借地権のポイント>

@建物の存続と借家関係の引継ぎ

借地人は契約期間満了時に土地を返還するが、建物は地主が買取、以後 は地主が建物の所有者となる。地主は、以後は建物のオーナーとして家主になるので、建物が借家人がいる場合には、地主に建物賃貸借契約による建物の利用関係が引き継がれる。

A投資資本の回収

借地人は建物に投下した資本を、建物を地主に返却することによって回収し、建物居住者もその居住の継続を保証され保護されることになる。

<建物の譲渡>

建物譲渡特約の設定の仕方

@確定期限付売買契約

契約後30年以上経過した後のあらかじめ特定した日に買取を実行するものとして、借地契約締結日に売買契約も締結する方法。

(契約は現在締結するが、契約の履行期限が30年先)

A売買予約契約

契約後30年以上経過した日に、売買契約の本契約を締結するための売買予約契約を借地契約締結日に締結しておく方法。

<建物譲渡特約付借地権の重要点>

それは、30年以上先の建物買取を確実にしておくこと。              

そのためには何が必要か?              

建物所有権移転請求権を「仮登記」しておくこと。

<建物譲渡特約付借地権の活用方法>

V.活用方法

●賃貸事業用ビルの敷地

●賃貸アパート等の敷地

●老夫婦が生きている期間のみのマイホームの建築等